LTV DTI 용어는 복잡한 용어의 뜻은?

LTV DTI 용어는 복잡한 용어의 뜻은?

이번 정부들어서 가장 많이 바뀌는 점은 대출을 규제하고 있다는 것입니다.

대출을 규제하는 정도가 아니라 아예 꽉 졸라매고 있지요...

점점 1금융권에서 대출을 받는게 어려워지고 있는데,

그래도 집을 살 때는 1금융권을 이용하므로

LTV와 DTI란 용어에 대해서 알아봅시다

1. LTV(Loan To Value ratio) 주택담보 대출 비율

주택 가격 대비 대출을 받을 수 있는 최대 비율로 예를 들어서

집값이 5억이고 LTV가 50%라고 하면,

최대한 대출 받을 수 있는 금액은 5억원 * 50% = 2억5천만원이 됩니다

LTV가 높으면 높을 수록 대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

2. DTI(Debt To Income ratio) 총부채 상환 비율 

담보 대출의 경우 채무자의 소득으로 상환할 수 있는 

능력을 판단하여 대출한도를 정하는 제도입니다

-. 이전 DTI ( 지역별로 차등 적용중입니다)

정부에서 말하는 직장인 연봉 5,000만원, 6억원의 아파트(기준)

6억 아파트 구매시에 현 DTI 30%를 가정할 시에 30년 만기 연 3.5% = 2억 5,000원 대출

(이자에 대해서만 원리금 상환액에 반영됩니다)

-. 새로운 DTI 도입으로 인한 변경

2018년 1월부터 적용되어 단계적 확대 시행 중으로

이전에는 서울의 경우 40%가 한도인데, 연 소득이 5,000만원이라면 원리금 합계가

2,000만원을 넘으면 안된다는 것 입니다

6억원의 아파트(이게 기준이라니까요;;;) 구매시 새로운 DTI 30%를 가정 하면

30년 만기 연 3.5% = 9,500만원 대출

(원금 + 이자 까지 연간 원리금 상환액에 반영됩니다)

(EX) 일례로 DTI가 50%라면 매년 상환하는 원리금이 연봉의 50% 이내여야 하며,

연봉이 5천만원이라면 5천만원 * 50% =2,500만원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 받을 수 있는 것입니다.

(산출식) DTI = (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 이자) * 100/연소득으로 계산

개인별로 금액이 상이하오니 금융감독원 홈페이지 http://ssoseyo.com 에서 해보실 수 있습니다

3. DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율 - 2018년 하반기 적용

DTI와 함께 같이 대출관리 지표로 사용되고 있으며, 현재 시행중 입니다

DTI는 빌린 주택에 대해서만 본다면 DSR은 

여기에 신용대출, 마이너스통장, 자동차할부금, 카드론 등 모든 대출 정보를 취합하여 

판단하기 위한 제도로 대출받으려는 사람의 원리금 상환 능력을 보는 것입니다.

즉!!! 다른 부채가 있다면 DTI보다 DSR을 적용했을 때 대출 가능액이 적어집니다...

★DSR = (신규 주택담보 대출 원리금) + 기존 대출 원리금 * 100 /연소득

4. 정리

새로운 DTI는 기존 DTI와는 다르게 원리금을 계산할 때 

기존 주택 대출 원금 상환분까지 포함하기 때문에 다주택자의 대출한도가

지금보다 줄어들고, DSR은 신용대출까지 포함해 모든 대출의 원리금 상환액을

감안하기 때문에 대출 한도가 또 다시 줄어들게 됩니다

다만, 장래에 기대되는 예상 소득을 헤아려서 적용하므로 신혼부부 등

젊은 층의 대출한도는 늘어 날 수도 있다고 합니다...과연?

새롭게 적용되는 DTI는 직접 1년간의 소득만 보는게 아니라 미래소득까지

반영해서 대출 한도를 정하기 때문에 미래소득이 늘어나는 젊은 층이 유리하며

노년층의 경우 불리하다는 것인데?! 

실제로는 연봉이 적을 경우에는 DSR로 집을 사는게 거의 불가능해집니다.

요새 빚없이 사는 일반사람은 별로 없고 대학을 졸업하면 대개 학자금 대출을

가지고 있는데 장기적으로는 빚을 줄이는게 맞고 대출을 엄격히 하는게 맞을 수 있으나

실질적으로는 1금융은 신용등급이 높은 사람들이 쓰고 2금융부터는 당장 급한 사람들이

많이 씀에도 불구하고 모든 자금 줄을 막는 다는 것은 그다지 좋은 방법으로 보이지는 않습니다

이상 LTI DTI DSR에 대해서 알아봤습니다. 감사합니다!

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